Die Botschaft und auch die Generalkonsulate Istanbul und Izmir halten Merkblätter für den Erwerb von Grund und Boden in der Türkei bereit. Das Merkblatt der Botschaft Ankara wird als Anlage beigefügt. Bei Anfragen Deutscher wird darüber hinaus auf die möglichen Probleme beim Erwerb von Grund und Boden in der Türkei hingewiesen.
Anlage zu Frage 7
BOTSCHAFT DER BUNDESREPUBLIK DEUTSCHLAND ANKARA RK 520.36 Stand: August 1993 [Merkblatt zum Erwerb von Grundeigentum in der Türkei]
1. Der Erwerb von Eigentum oder beschränkten dinglichen Rechten an in der Türkei belegenen Grundstücken, Häusern, Stockwerken (Wohnungen) oder Ferienwohnungen richtet sich ausschließlich nach türkischen Vorschriften. Danach sind drei Eigentumsformen zu unterscheiden:
- Das Volleigentum an einer Immobilie und den dazu gehörenden Anlagen und Vorrichtungen entspricht in seiner rechtlichen Ausgestaltung in etwa dem deutschen Grundstückseigentum.
- Das Stockwerkseigentum, dessen Rechtsgrundlage das Gesetz Nr. 634 vom 23. Juni 1965 ist, ähnelt dem deutschen Wohnungseigentum und umfaßt das Sondereigentum an einem Grundstücksteil, z. B. einer Etage, verbunden mit dem Miteigentum am Gesamtgrundstück; als Vorstufe dient häufig eine Stockwerks-Grunddienstbarkeit.
- Der pe riodische Grundbesitz ( „time-sharing " ) wurde durch Gesetz Nr. 3227 vom 10. Juni 1985 eingeführt. Es handelt sich hier um eine Variante des Stockwerkseigentums, nämlich Miteigentum an einem Objekt, verbunden mit alljährlich wiederkehrenden, jedoch zeitlich begrenzten Wohn- und Nutzungsrechten.
2. Ausländische natürliche Personen dürfen in der Türkei nach § 35 des Grundbuchgesetzes (Gesetz Nr. 2644 vom 22. November 1934 in der Fassung vom 22. Ap ril 1986) vorbehaltlich der gesetzlichen Einschränkungen und unter der Voraussetzung der Gegenseitigkeit Grundeigentum erwerben und erben. Ausländische juristische Personen können dies nach neuerer behördlicher Auslegungspraxis ebenfalls; hier bedarf es jedoch jeweils eines besonderen Genehmigungsverfahrens. Die Voraussetzung der Gegenseitigkeit gilt im Verhältnis zur Bundesrepublik Deutschland derzeit als erfüllt.
3. Gesetzliche Einschränkungen ergeben sich aus folgenden Bestimmungen:
- Nach Artikel 87 des Dorfgesetzes Nr. 442 vom 18. März 1924 ist Grunderwerb in Dörfern innerhalb des festgelegten Dorfgebietes Ausländern untersagt (als Dörfer gelten in der Regel Gemeinden mit weniger als 2 000 Einwohnern). Allerdings kann hiervon in touristischen Gebieten und Zentren nach § 8 Abs. E des Gesetzes Nr. 2634 zur Förderung des Tourismus vom 12. März 1982 durch Beschluß des türkischen Ministerrats Befreiung erteilt werden.
- Nach dem Gesetz Nr. 2565 vom 18. Dezember 1981 über militärische Sperrgebiete und Sicherheitszonen dürfen Ausländer in militärischen Sperrgebieten 1. und 2. Grades, d. h. im Umkreis von 100 bis 400 m von militärischen Einrichtungen (1. Grad) und im erweiterten Umkreis von 5 bis 10 km um militärische Sperrgebiete 1. Grades (2. Grad) keine Immobilien erwerben. Militärische Sperrgebiete sind nicht unbedingt deutlich ausgewiesen. Kaufinteressenten sollten sich vor Vertragsabschluß eingehend über den möglicherweise militärischen Status eines Grundstücks informieren.
- Der Erwerb von Grundstücken über 30 ha durch Ausländer ist nach Artikel 36 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 von einer besonderen behördlichen Genehmigung abhängig, ausgenommen, wenn der Ausländer gesetzlicher Erbe ist. Auch von dieser Einschränkung kann der Ministerrat nach dem Tourismusförderungsgesetz in touristischen Gebieten und Zentren Befreiung erteilen.
Der Erwerb von Grundeigentum im Rahmen der Erbrechtsnachfolge ist uneingeschränkt möglich. Bei bestehenden gesetzlichen Erwerbsverboten muß dieses Grundeigentum jedoch umgehend an türkische Staatsangehörige oder an juristische Personen türkischen Rechts veräußert werden.
4. Beim käuflichen Erwerb von Grundeigentum ist zwischen dem Kaufversprechen (Vorvertrag) und dem eigentlichen Kaufvertrag (Auflassung) in einer Urkunde vor dem Grundbuchbeamten zu unterscheiden. Auch der Vorvertrag bedarf der öffentlichen Beurkundung. Er wird gewöhnlich vor dem Notar geschlossen, kann aber auch zu Protokoll des Grundbuchamts erklärt werden. Seine Erfüllung sollte durch Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch abgesichert werden.
5. Vor dem Erwerb von Grundeigentum sollten folgende Hinweise beachtet werden:
- Es ist zweckmäßig, sich von dem Vorliegen eines Lageplans zu überzeugen und ggf. rechtzeitig für die Erstellung eines solchen Lageplans Sorge zu tragen. Es empfiehlt sich ebenfalls, sich frühzeitig über eventuelle Bebauungs- oder Nutzungsbeschränkungen sowie Belastungen wie Hypotheken zu informieren.
- Bei der Bestimmung der Zahlungsmodalitäten ist Vorsicht angebracht. Insbesondere ist darauf zu achten, daß Zahlungen auch abgesichert sind und sich im Falle der Erstellung eines Hauses am Baufortschritt orientieren. Türkische Grundbuchbeamte machen u. U. die Umschreibung im Grundbuch von der vorherigen Begleichung der Steuerschulden des Voreigentümers abhängig.
- Vom Abschluß eines Treuhandvertrages mit einem türkischen Treuhänder zur Umgehung von gesetzlichen Erwerbsverboten für Ausländer wird auf jeden Fall abgeraten. Im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen ist die Eintragung des Ausländers im Grundbuch ohne Einschaltung eines Treuhänders zulässig.
- Bei Erwerb von Stockwerkseigentum und bei periodischem Grundbesitz sollte sich der Käufer eingehend über die inhaltliche Ausgestaltung des „Verwaltungsplans" für das Gesamtobjekt erkundigen. Die Bestimmungen des Verwaltungsplans haben im Streitfall Vorrang vor den gesetzlichen Regelungen.
- Es sollte darauf geachtet werden, daß die erforderlichen behördlichen Genehmigungen, wie z. B. Baugenehmigung, Bewohnbarkeitsbescheinigung, Genehmigung örtlich zuständiger Militärbehörden, vorliegen.
6. Es empfiehlt sich, bei der Abwicklung eines Grundstückgeschäfts einen türkischen Rechtsanwalt zu beteiligen, dessen Honorar im voraus schriftlich festgelegt werden sollte. Der Rechtsanwalt benötigt zur Abgabe rechtsgeschäftlicher Erklärungen eine Vollmacht, die notariell zu beurkunden ist und mit dem Paßbild des Vollmachtgebers versehen sein muß. Inhaltlich muß sie als Sondervollmacht kenntlich sein, die sich auf vor dem Grundbuchamt vorzunehmende Erklärungen bezieht.
7. An Kosten kommen insbesondere die sog. „Grundbuch- und Katastergebühren" in Betracht, wobei jede Partei anläßlich des Vertragsabschlusses vor dem Grundbuchamt diese Gebühr in Höhe von 4 % des als Kaufpreis angegebenen Betrags zu entrichten hat. Der Kaufpreis darf nicht unter dem Wert für die Berechnung der alljährlich zu zahlenden Grundsteuer liegen.
Die türkische Devisengesetzgebung sieht heute im Gegensatz zu früheren Bestimmungen keine Beschränkungen mehr beim Eigentumserwerb durch ausländische Staatsangehörige vor.
Der Inhalt dieses Merkblatts erhebt keinen Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit. Bitte wenden Sie sich für weitere sachkundige Auskünfte auch an das Bundesverwaltungsamt, Habsburger Ring 9, 50674 Köln.]